Le fisc genevois demander plus d’info. Ils connaissent bien le LMNP et la fiscalité francaise. Certains sont frontaliers et ont des investissements immo en France.
Donc, ca ne passera pas sous les radars.
C’est pour cela (et la taxe foncière +TFE en France) que j’ai déjà vendu la moitié de mes LMNP et que je cherche à vendre le reste.
Bonjour @NicolasC
Votre intervention m’a interpelée…
Le LMNP a l’air top ! En tous cas, pour les français! Mais visiblement, pas pour les frontaliers… 
J’étais en train de regarder pour transformer mon garage en Rbnb… Pour le coup… Ça m’a bien refroidie…
Étant divorcée avec un enfant à charge, je suis peu imposée fiscalement à la source… Le LMNP m’intéressait pour un complément de revenus…
Vous disiez que c’est plus avantageux d’investir ailleurs… Mais pour la Suisse il faut avoir des fonds propres…
Je n’ai pas très bien compris votre système de rachat du 2ème pilier pour le mettre dans le 3ème pilier… C’est faisable ?
Merci pour votre retour !
Cordialement
La conjoncture immobilière n’est pas favorable à l’investissement locatif à cause de la hausse des prix, tandis que les loyers plafonnent, car encadrés par l’indice de Révision des Loyers (indexé sur l’inflation).
Donc cela mène à une rentabilité pourrie.
https://www.immobilier-danger.com/Acheter-pour-louer-en-2013-la-586.html
Ensuite si on ajoute les spécificités d’un frontalier:
-Haut TMI = matraquage garanti sur les revenus locatifs
-Si imposition à la source: possibilités de défiscalisation limitées, en plus que les dispositifs sont rabotés années après années (il suffit de comparer du Scellier 1er du nom et du Pinel 2019) .
-Si à la CMU: c’est encore 8% de perdu
-Si à la LAMal: cela sauve un peu les meubles
Si on ajoute à cela le carcan administratif toujours plus contraignant, j’ai aussi jeté l’éponge.
Il faut arrêter avec les mirages Pinel, SCI, LMNP & Co, ce sont des dispositifs contraignants voir complexes, pour des gains marginaux.
Bonjour, je me permets de réagir à la discussion, car moi-même, je me pose des questions par rapport à des projets d’investissements.
Si Pinel et LMNP sont trop contraignants, voir peu rentable, est ce qu’une location nue est plus avantageuse? A condition de bien choisir son bien…
A noter que je suis frontalier genevois, lamal frontalier.
Quel sera l’impact de la fiscalité par rapport à ces revenus foncier?
Bonjour @NicolasC,
Votre réponse sur la declaration des revenus pour le statut de quasi-resident est exactement l’information que je recherchais. Savez vous si les revenus locatifs d’une SCI sont soumis au meme principe et doivent être pris en compte dans le statut de quasi-resident ? Si oui il semble impossible d’etre quasi-resident et avoir une SCI.
Est ce que la creation d’une SA ou SARL immobilière comme vous le suggérez est « simple » et résout ce problème entièrement ? Est ce que c’est possible meme dans le cas ou l’option de taxation à l’impôt sur le revenu (IR) est choisie ou bien il faut obligatoirement choisir l’impôt sur les sociétés (IS) ? Comment recuperer l’argent de la societe dans ce cas la sans avoir des revenus remettant en cause le statut de quasi-resident ? Est ce qu’il faut que la societe epargne/investisse l’argent pendant plusieurs annees puis la transmette en une seule fois pour faire le sacrifice d’une seule annee sans le statut de quasi-resident ?
Bien cordialement
Bonjour,
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les revenus, celle-ci est fiscalement transparente et les revenus sont à intégrer dans le statut de quasi-résident.
Pour la SCI soumise à l’IS, je ne sais pas.
Une SAS ou SASU immobilière à des inconvénients, notamment fiscaux. La dépréciation de l’immeuble augmente la plus-value imposable au moment de la revente (ce qui n’est pas le cas du LMNP).
A partir d’un certain seuil de revenus, le commissaire aux comptes est obligatoire. L’IS est obligatoire pour les SAS/SASU.
Récupérer les l’argent peut se faire par dividende (imposable et à intégrer dans les revenus de quasi-résident)
Ou par remboursement de compte courant d’associé.
Bref, c’est un projet qui se mûrit.
Merci @NicolasC et toutes les excuses pour le cross-posting comme cette question au final rejoint un autre poste.
« La dépréciation de l’immeuble augmente la plus-value imposable au moment de la revente. » Serait il possible d’en savoir plus avec un exemple ? Si un bien de 200 000 EUR est revendu après 20 ans par exemple ? Je ne suis pas encore sûr entre SAS et SCI à l’IS (toujours vis à vis du statut de quasi-resident).
Vous déclarez ce bien en IR, sans amortissement, et le revendez après 25 pour 300 000 EUR.
Votre plus value est de 100 000 EUR, mais non imposable en raison de la durée de détention.
Même cas, mais détenu au travers d’une SAS et amorti sur 25 ans: comptablement, votre bien perd 1/25 de sa valeur chaque année, cette perte étant déduite des revenus.
Au bout de 25 ans, votre bien vaut 0 EUR (zéro). Mais la durée de détention ne s’applique pas pour une SAS / SCI
Donc la plus value imposable est de 300 000 EUR.
Cette impôt est payé par la SAS / SCI.
Si celle ci vous verse des dividendes, ces dividendes sont imposables au titre de votre IR personnel.
Merci c’est beaucoup plus clair, et aussi beaucoup plus effrayant. Il semble qu’il n’y ait pas de bonnes solutions pour quasi-resident et revenus locatifs en France. La seule solution a l’air d’etre le choix de l’IS mais alors quelle catastrophe au moment de la revente, sachant en plus que meme la SCI n’est peut etre pas possible (selon ce post, mais a confirmer, la SCI a l’IS est elle vraiment transparente pour le canton de Geneve ?).
Une meilleure solution existe-t-elle ? Peut etre a base d’holding ?
personnelement je trouve plus juste d’être imposé au moment de la vente, car on paye des impots sur de l’argent qu’on possede (de par la vente), alors que dans l’autre cas, on paye des impots sur de l’argent qu’on a pas et j’en connais qui ont du vendre leur bien car il n’arrivait plus à payer les impots, les charges, la csg etc
Je rajouterai qu’il suffit de ne pas revendre et de continuer d’investir.
Une fois un bien immo payé, (et bien avant en fait), il est d’autant plus facile d’avoir les financements pour continer d’investir.
Oui je comprends, mais a l’IS tous les amortissements sont a ajouter a la plus-value. Donc pour un appartement de 200 000 euros avec un amortissement de 10 000 euros par an et revendu 300 000 euros au bout de 20 ans, la plus-value sera non de 100 000 euros (300 000 - 200 000) mais de 300 000 euros: 100 000 euros de plus-value « traditionnelle » + 200 000 d’amortissement. Donc bonjour la facture.
Pour celui qui ne desire pas revendre, vous avez 100% raison, l’impot a l’IS est le premier choix.
En bourse ! Le PEA est un très bon support défiscalisant !
Il n’y a que les prélèvements sociaux à retirer des plus-values au bout de 5 ans de détention. Et, si je comprends bien, les prélèvements sociaux des frontaliers sont diminués par rapport à la normal, ce qui est encore plus intéressant !
Bonjour,
Je pensais aussi investir en location meublée (régime réel) en tant que frontalier (lamal),
mais quand je vois vos différentes expériences, ça m’a refroidi…, vive la france…,
bref je crois que je vais regarder aussi le rachat des années de 2ème pilier,
surtout que j’ai débloqué mon 2ème pilier pour mon crédit immo,
donc il est mieux dans un premier temps que je le rembourse
Si NicolasC ou un autre pourrait partager un exemple concret d’un bien en LMNP géré par un frontalier (quasi résident et sous CMU), et lister tous les impôts ou différentes taxes qu’il paie pour une année de location,
sans rentrer dans la plus value en cas de revente, …
Ce n’est sans doute pas facile vu la complexité de chaque cas,
Edit = l’exemple de NicolasC d’aout 2019 est déjà bien parlant :
Mes frais fixes de taxes foncières et TFE et déclaration d’impôts correspondent à 3.5 mois de loyers nus, avant même d’avoir perçu un loyer, à payer que je sois en bénéfice ou déficit, même si aucun locataire.
merci d’avance
Christophe
Bonjour Nicolas.
Vous avez l’air bien informé sur le locatif et la déclaration fiscale
J’ai mis en location pour la première fois ma résidence secondaire à Paris (petit appartement acheté quand j’y travaillais en 1997). Je suis arrivée à Geneve il y a plus de 15 ans j’y travaille et j’ai enfin décidé de le louer après un gros rafraîchissement et des achats de meubles.
Juillet 2023 : première mise en location meublée
Pas de touristique - pas de Airbnb. Location meublée classique.
Je faisais ma déclaration pour le pilier 3 et ensuite le celle du quasi résident.
Maintenant comme j’ajoute le produit des locations
J’imagine que je vais perdre ce statut très certainement ( faut que je regarde à nouveau le calcul en détail parce que ça va se jouer à peu je pense.
Sauf que en 2023 ça devrait jouer car je n’aurais que 6 mois de loyer.
Ma question vu que je vis maintenant en France depuis 2021 après 5 ans à Geneve : comment j’en informe le fisc français (pour la location qui est un nouveau revenu) j’attends la déclaration 2024 ? j’ai rdv en septembre déjà pour les prévenir vu que j’ai maintenant cet impôt source en France 
et qu’il faut anticiper ces revenus fonciers en plus …
Ma seconde question la plus importante quel régime fiscal pour déclarer mon revenu foncier ?
L’appartement est payé j’ai eu des frais de travaux pour la mise en location et des frais de travaux communs syndic etc et charges de copropriété courantes et divers en plus.
Micro bic ou réel ( j’ai pas de crédit et que des charges de copropriété sauf les travaux de cet année …)
Merci de votre aide. Une bonne fiduciaire serait la bienvenue ! 
La déclaration de revenu foncier dépendra du bail de location et se fera en 2024 sur les revenu 2023.
Si vous êtes en bail meublé alors ça sera du location meuble non professional (lmnp).
Vous avez le choix avec l’abattement des frais du forfait. Il y aura un abattement de -50% sur vos revenus locatif et vous payerez des impôts sur ces revenu à hauteur de votre taux marginal d’imposture revenu suisse + loyer.
La 2e option est de faire la déclaration des frais réel en déduisant le montant des travaux, l’emprunt du bien, les charges, amortissement du bien… vous pouvez passer par un cabinet comptable afin de réduire au maximum le loyer pour limiter l’impôt sur le revenu français.
Hello,
Je ne suis pas encore décidé dans mon cas, soit j’achète un 2ème appartement pour le louer (le mien est quasiment fini de payer) ou je rembourse le 2eme pilier que j’ai débloqué en 2021.
Malgré les taux de crédit immobilier en hausse, l’appartement en locatif propose à priori le meilleur rendement comparé à du 1% théorique pour les remboursement de 2ème pilier (les simulations d’Axa winterthur sur 20ans ne font pas rêver), il me semble que je suis obligé de rembourser le 2ème pilier dans un premier temps.
En cas d’achat immobilier locatif, je pensais plutôt investir dans la vallée de l’Arve, Cluses ou autour,
mais je ne sais pas si le locatif fonctionne bien dans ce coin là malgré l’industrie.
merci
Christophe