Décision sur prêt 50% CHF

🏧Banque, Change, Finance... Prêt immobilier
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Bonjour,

Je viens vers vous dans l’espoir d’obtenir des conseils avisés par rapport à ma situation.

J’ai acheté un bien immobilier (RP) en France début 2021. J’étais alors résident Suisse et avais reçu le conseil d’emprunter à 50% Euro 50% CHF, ce que j’ai fait. Conseil évidemment mauvais : si c’était à refaire j’aurais pris 100% Euro. Je ne pensais pas que le CHF s’apprécierait de manière aussi forte en si peu de temps entre 2021 et 2023, et surtout je pense sincèrement ne pas avoir été assez éclairé sur la problématique de la revente.
Je précise que j’ai emprunté seul et presque au total de ma capacité d’endettement (celle-ci étant amenée à croître) mais avec des taux d’intérêt qui étaient évidemment très interessants. Malgré cela la hausse très forte du CHF plombe fortement mon investissement (y compris ces jours-ci, 1,08… du jamais vu et je crains que ça continue à augmenter).

Que feriez-vous dans une telle situation ?
Voici les pistes que je vois :

  • Conserver le prêt jusqu’à son terme : encore 17 ans à courir… J’aime beaucoup le bien dans lequel je vis mais j’ai plutôt un profil expat donc il se pourrait que je quitte la Suisse d’ici quelques années. Il est bien sûr possible de mettre en location mais cela me paraît difficilement rentable puisque les loyers perçus seraient en Euro
  • Revendre le bien : accepter la perte causée par la partie CHF et essayer de vendre au prix le plus élevé. Cela signifie donc accepter la perte causée par l’emprunt CHF et surtout redevenir locataire ou racheter un bien avec tout ce que ça implique (frais de notaire de nouveau + taux actuels élevés)
  • Faire racheter les 50% CHF par une autre banque afin de les convertir en Euro : est-ce seulement possible ? Si oui bien sûr cela signifie également accepter la perte causée par l’emprunt CHF et un taux d’intérêt élevé, mais au moins contrairement au scénario précédent j’évite de changer de bien (donc pas de frais de notaire et un taux d’intérêt élevé seulement sur 50% au lieu de 100%). Dans ce cas au moins je me prémunis des futures hausse du CHF face à l’Euro
  • Intenter une procédure légale contre la banque/le prêt : on a vu plusieurs articles à ce sujet mais cela ne me paraît pas clair. Est-ce applicable à mon profil et est-ce souhaitable ?

Qu’en pensez-vous ?
Svp évitons les « c’était le risque » car comme je l’indique je pense que le risque n’était pas clair. Je ne cherche qu’à optimiser une situation délicate.

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Bonjour,
Désolé pour votre situation.
Tout comme vous je pense que sur le long terme le chf va continuer à s’apprécier et l’euro et l’Europe devenir moins compétitive.
Les industries en Europe manque d’énergie pas cher face aux USA, BRICKS et autre pays émergeant.
Les réglementations européennes vont aussi pénaliser cette productivité déjà moribonde.
Cependant j’attendrai avant de matérialiser ma perte. Un cessé le feu sur la guerre en Ukraine et à Gaza, ramènerait de la confiance sur l’euro et le chf serait moins une valeur refuge.
J’essaierai de mettre de côté en chf pour faire un remboursement anticipé afin de solder la partie chf.
Accrochez vous à ce travail en chf le plus longtemps possible jusqu’à solder cette partie. Tant que des chf rentrent le taux de change vous impacte peu.
il vous faudra négocier votre prochain salaire d’expatriation avec un salaire en chf.

La location de votre bien a 100% - lorsque vous partirez en expat - peut elle s’apprécier?
De combien est l’apport nécessaire à avoir un cash-flow à 0 ?

Avoir un pied à terre en Europe lorsqu’on est expat est une bonne solution pour capitaliser sur un bien pour la retraite. Une fois les 50-55 ans passés les banques ne vous prêteront plus aussi facilement.
De plus aucune banque dans votre futur pays d’expatriation n’acceptera de vous prêter pour un bien en France.

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Bonjour,

Merci pour votre post.

Si je comprends bien, vos revenus sont en CHF et votre emprunt est panaché 50% EUR et 50% CHF.

Actuellement la situation est plutôt positive puisque les échéances en EUR sont moins « chères » du fait du change. Votre problématique porte plus sur le fait de devoir solder votre emprunt pour la partie CHF au change actuel.

La notion de risque reste subjective, si le CHF s’était dévalué sur la même période, alors le paiement des échéances en EUR aurait couté plus cher… et un endettement 100% en CHF aurait semblé plus judicieux, y compris lors de la vente du bien.

Le panachage 50/50 permet dans une certaine mesure de limiter les risques qui n’apparaît que sur 50% de l’endettement dans tous les cas.

Les pistes que vous avancez sont toutes interessantes et il est bien délicat de pouvoir vous aiguiller, ne pouvant prédire les évolutions du change EUR/CHF.

Cela va dépendre de votre souhait de sortir de ce schéma au plus vite ou non, et des potentielles pertes que vous souhaitez prendre. Refinancer la partie CHF aujourd’hui c’est prendre le risque de voir le CHF se dévaluer à l’avenir et ne pas avoir attendu. Tout comme c’est prendre l’opportunité de se protéger d’un renforcement du CHF encore et limiter vos pertes. Sans compter le différentiel de taux d’intérêt qui coûtera plus cher.

Maintenant, vous vous plaisez dans ce bien, et vous êtes toujours salarié en Suisse, du moins pour quelques années encore. Peut être est il opportun de laisser la situation telle que, voire de rembourser dans la mesure du possible un peu plus de la partie du prêt en EUR histoire de bénéficier du change favorable ou du prêt en CHF pour réduire d’autant la capital restant du.
Vous pourrez refaire le point lorsque vous souhaiterez quitter la Suisse. Le marché immobilier sera peut être reparti à la hausse (plus value plus importante) et le solde de votre emprunt sera plus bas qu’aujourd’hui. Dans le pire si le change continue d’évoluer en faveur du CHF qui se renforce, la plus value plus importante ainsi que le solde du crédit plus faible à rembourser pourrait compenser l’évolution du change. D’autant que votre risque n’est que sur 50%. Il y a des calculs à faire tourner.

Maintenant si lorsque vous quittez la Suisse, l’immobilier n’est pas reparti, vous revendez à perte et en plus le change n’a pas évolué dans le bon sens, alors vous retrouverez mon message et vous vous direz que j’ai été de bien mauvais conseil. Il faudra remettre les choses dans leur contexte! De la même manière que vous avez souscrit un emprunt dans un contexte 50/50 ( ce qui me semble interessant pour panacher le risque justement dans le cas de la vente du bien avant la fin du remboursement du crédit).

Expérience personnelle, j’avais acquis une maison au Luxembourg lorsque j’y travaillais avec mon épouse en taux fixe. Nous avons décidé de venir en Suisse 2 ans plus tard et avons vendu la maison. Nous avions une partie du prêt auprès d’une banque française à taux fixe de 4.80%. Les taux étaient autours de 3.80% quand nous avons vendu et avons bénéficié d’un remboursement anticipé du crédit à moindre frais sur la partie française (6 mois d’intérêts). En revanche pour le crédit luxembourgeois dont le taux était de 4.20% (plus faible qu’en france sur les mensualités) nous avons dû payer des pénalités de remboursement assez conséquentes. En panachant nous bénéficions d’un meilleur taux mais prenions le risque d’une pénalité sur une partie du prêt. Dans le contexte nous n’avions pas prévu de quitter Luxembourg sous deux ans.
Nous avons pris notre perte, et avons tourné la page. Certes avec cette somme j’aurai pu m’acheter un petit bolide mais nous ne regrettons pas notre choix d’avoir bougé et c’est la le plus important à mon sens.

Je ne sais pas si cela vous éclairera dans votre décision. Je ne suis pas non plus compétent sur la partie attaque de la banque en justice pour défaut de conseil, il faut surtout regarder vos conditions générales pour voir comment la banque se couvre (surtout que certaines banques ont eu des déconvenues par passé avec ces prêts en CHF).

Bonne réflexions et bonnes fêtes de fin d’année.

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Merci pour votre réponse. Assez d’accord avec vous sur le contexte économique à long terme. D’accord aussi sur le court terme, on pourrait revoir l’Euro remonter légèrement dans les mois qui suivent.

Avec une location en Euro cela me permettrait, aux taux actuels, de couvrir l’emprunt et de payer la taxe foncière. Mais après il y a les impôts, et là ça ferait très mal je pense (a priori ce n’est pas un bien qui peut se louer meublé). Et si le CHF venait à trop s’apprécier alors ça baisserait encore l’opportunité de la location. Bien sûr les loyers ont tendance à augmenter mais ce qui fait peur aujourd’hui est la vitesse à laquelle le CHF augmente.

Je n’ai pas compris le point sur l’apport nécessaire pour un cash flow à zéro : vous voulez dire en cas de revente ? Pour l’instant c’est encore rentable grâce à la partie Euro, mais concrètement à date cela diminue quasiment de moitié tout ce que j’ai mis dans le bien.

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Merci pour votre réponse et vos conseils.
En effet pas évident de prédire l’avenir. J’ai juste tendance à croire qu’avec le contexte actuel, et surtout avec l’abandon de la BNS de sa politique de maintient d’un CHF faible, on s’apprête à voir prochainement le plein potentiel du CHF face à l’Euro, qui de son côté ne me semble plus aussi fort qu’avant (les heures de gloire fin années 2000). Mais effectivement bien malin celui qui saura prédire l’avenir. Ce qui me fait surtout peur est la vitesse à laquelle le CHF s’apprécie : c’est assez impressionnant ces derniers temps. En soit je n’ai pas d’impératif à vendre en dehors de ce point. Mais pour l’heure la vitesse est un point majeur : le capital remboursé mensuellement ne compense pas pour l’heure la rapidité de l’appréciation du CHF.

Merci pour votre expérience au Luxembourg, c’est intéressant. Effectivement il faut parfois savoir accepter la perte et tourner la page… sans le regretter

Savez-vous si les banques françaises acceptent de racheter une ligne de credit CHF en le convertissant en Euros ?

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Je n’ai pas d’information sur les banques françaises qui accepteraient de racheter la ligne de crédit en CHF mais je ne vois pas pourquoi elles ne le feraient pas, toujours fonction de l’étude de votre dossier.

Tenez-nous au courant de vos avancées car c’est un sujet qui est d’intérêt pour plusieurs personnes.

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À priori, les prêts en devises par une banque française sont interdits depuis 2015. J’ai un ami qui s’est battu au tribunal pour ça. Il n’a pas eu gain de cause pour la simple raison que le prêt était antérieur à 2015.

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Intéressant ! Mais si les prêts en devise sont interdits, comment se fait-il que les banques continuent à les proposer ? Je sais que nombre d’entre elles évitent désormais car trop risqué.

Votre ami était-il frontalier ? Car j’ai lu aussi que les jurisprudences n’étaient valables que pour les non-frontaliers. Mais on lit tellement d’inepties en ligne…

En poursuivant mes recherches il semble que certaines banques proposent d’elles même de convertir la somme en Euro. Quelqu’un a t-il déjà fait cela ou entendu parler de cela ? Dans un tel cas quel est le taux d’intérêt appliqué ?

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J’ai moi même un prêt en devise datant de 2021. Je pense que cela se justifie pour une banque dès lors que la majorité des revenus sont en devises. Et qu’il semble interdit de mettre en place des prêts en devises pour des gens qui n’ont pas de revenus en devises pour éviter les problématiques d’avant 2015 (particuliers ou collectivités d’ailleurs).

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Ce qui est faux. Un frontalier peut faire un prêt en CHF dans une banque française.

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  1. pendant tout le temps que vous bossez en Suisse, gardez votre prêt et en parallèle économisez un maximum de capital en CHF
  2. une fois votre décision prise de quitter la Suisse, faites un remboursement anticipé de la partie CHF de votre prêt.
  3. Rachetez le capital restant du prêt en CHF par un prêt en EUR
  4. Mettez votre maison en location.
    Si vous vous expatriez en dehors de la France à ce moment, la fiscalité n’est pas si mauvaise et si vous êtes affilié à une assurance maladie en dehors de la France, alors vous ne serez pas soumis à la CSG mais à une autre taxe de 7.5%
    Il y a un régime spécifique pour les revenus fonciers pour les personnes qui ne résident pas en France.

Fiscalité des revenus locatif expatriés - ImAvenir.

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Mon ami a un permis C depuis 1957. Il a été au tribunal pour plus de cinq ans. Il lui a été dit que l’interdiction valait pour les prêts accordés après 2015, et lui, c’était 2011.

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Bonjour,
je ne sais pas auprès de quelle banque française vous avez souscrit le prêt en CHF remboursable (je suppose) en euros.
Mais j’ai entendu à la radio il y a quelques jours que BNP-Paribas allait régler ce problème car nombre de personnes sont dans votre cas.
Concernant le transfert vers un autre établissement bancaire, c’est à regarder mais je doute que vous arriviez à rendre l’opération intéressante.
Perso, lorsque j’ai construit, j’ai emprunté en CHF auprès de l’UBS environ 60 % du coût total de la maison, mais sur les conseils de personnes qualifiées (je travaillais pour une grande compagnie de négoce alimentaire internationale) j’ai fais des contrats de change à terme pour financer la maison dont j’étais maître-d’ouvrage afin d’éviter les déconvenues avec des « batisseurs », ce qui m’évitait le risque de montée incontrôlée du CHF…et surtout je remboursais en CHF un montant fixe et j’avais l’assurance d’avoir un montant en € garanti au cas ou le CHF redescendrait.

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Bonjour,

Intéressant en effet, que disaient-ils exactement au sujet de la BNP ?
Hélas je ne suis pas chez eux mais dans une autre banque française

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Bonjour

L’info de la BNP concerne des prêts en devise qu’elle a vendu à des gens sans devises. Donc les gens achetaient tous les mois des chf pour rembourser leur prét.
Et quand il y a eu une dégringolade ils se sont retrouvés avec une somme EUR très importante à payer.
La BNP a décidé de payer 400 millions à plus de 4000 clients.
Cela a été annoncé en début de semaine.

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Ce qui n’est pas donc pas du tout le cas présenté.
Un frontalier a des revenus en CHF et un capital à emprunter en CHF. Il n’y a donc pas de risque de change.