Quelles sont les options pour « défiscaliser » ses revenus locatifs selon qu’on est frontalier imposé en France ou en Suisse, 2 études avec les programmes pinel et LMNP.
Les dernières déclarations fiscales des contribuables frontaliers (Haut-Rhin, Haute-Savoie, Territoire de Belfort) sont envoyées. La saison déclarative est maintenant derrière, pour l’ensemble des départements français ! Pour les non imposés à la source en Suisse, si vous avez télé-déclaré, l’administration fiscale a pu vous donner une première estimation de votre impôt. Pourquoi ne pas chercher…
l’investissement locatif défiscalisant est plus efficace si l’on a déjà des revenus fonciers car ainsi on gomme des revenus imposés a 30%+15.5% (hypothèse tranche marginale de 30%), au lieu de gommer des salaires imposés à 30%.
le prix à la vente de ces biens sont malheureusement bien au dessus de leur valeur car les candidats investisseurs n’ont pas la rigueur de considérer la valeur du bien avant de regarder la ristourne fiscale
les loyers annoncés n’engagent que ceux qui les écoutent, il n’est pas rare de voir ces loyers descendre de 10-15% un an plus tard car la même commune a lancé plusieurs programmes similaires et le marché locatif est bien moins tendu (c’est le but de ces lois fiscales de détendre le marché, et donc de faire baisser les loyers).
la revalorisation annuelle des loyers est limité à l’IRL depuis Sarkozy, soit 0.8-0.9% chaque année, contrairement aux années fastes (1990s) ou c’était indexé sur l’indice de construction (ICC), plus proche des 4-6%.
l’espérance de plus-value à terme de 10 ans est de zéro vu les tendances actuelles.
la carotte fiscale ne doit pas faire oublier la rentabilité intrinsèque du bien (4-6%), qui est souvent plutot de 2 ou 3% sur les Pinel (car masquée par la carotte fiscale).
L’immobilier locatif est un outil long terme de fabrication continue de patrimoine au moyen de l’effet de levier.
L’outil de défiscalisation ponctuel court terme, est le Girardin Industriel.
J’ai toujours beaucoup de mal avec ce type d’article. En étant imposé en Suisse, aucuns de ces placements n’est réellement défiscalisant en France.
L’expert met en avant le LMNP pour les frontaliers IS mais ne mets pas en avant que le déficit est UNIQUEMENT imputable sur les bénéfices ultérieurs de l’activité LMNP (BIC) sans limitation de temps. En revanche, il n’est pas imputable au revenu global de l’année.
Pour 2016, il n’y aurait que du Malraux pour les frontaliers à l’IS, et encore, vu les frais d’entrée vs gain d’impôts, ajouté au remarque de JPM, autant payé l’impôt !
ce n’est pas son role de vous guider son métier n’est pas conseilleur mais vendeur.
il vous faut soit etre soi même compétent et le banquier exécute seulement ce que vous lui dites. soit il vous faut trouver un conseil externe « impartial » (CGPI) qui oeuvrera dans votre intérêt.
puis une fois la stratégie trouvée, un appel d’offre sera fait pour voir quelle banque propose le produit le plus compétitif.
merci pour les conseils, donc mon banquier qui se nomme conseiller financier, en fait n en est pas un? ironie hein je me doute bien qu il est la pour me vendre son truc…
non, la réglementation enterme de conseil financier est très stricte, il s’agit de la IOBSP réglementation IOBSP
cela implique qu’il faut avoir une formation de base, et une formation continue chaque année. Formation qui si non réussie ôte la qualification et le droit d’exercer.
votre « conseiller » lui n’a surement qu’un BTS force de vente. il usurpe donc ce titre de conseiller financier.
Méfiez vous s’ils vous invitent au restaurant. C’est finalement vous qui payez par l’intermédiaire des droits d’entrée du contrat, plusieurs % de la somme en général … mais vous découvrez le paiement de ces droits que bien plus tard …
