Taux actuel prêt bancaire pour une nouvelle construction

Yves · Février 10, 2016, 10:02

Bonjour à tous,

Je souhaiterai connaitre les taux fixes qui sont actuellement pratiqués en banque pour un prêt en devise (je ne souhaite pas passer par un courtier) et ce, pour une dossier avec 20% d’apport et une durée de 25ans.

Si quelqu’un à un retour sur une opération faite récemment, je suis preneur.

Pour info sur janvier j’ai une proposition à 1,45% fixe (hors assurances) sur 25 ans, sachant que la banque me laisse une possibilité de déléguer l’assurance.

Alors à vos claviers pour ceux qui souhaite partager

Pierre · Février 10, 2016, 10:05

Quelle zone ?

Attention à la délégation d’assurance, aujourd’hui aucun contrat « externe à la banque » d’assureur français ne vous couvre en CHF, il peut y avoir de mauvaises surprises en cas de sinistre. Il faut en tenir compte.

Yves · Février 10, 2016, 10:13

Haute Savoie, je prends bonne note de votre remarque, raison pour laquelle la délégation doit se faire à 120% selon la demande de la banque.

Pierre · Février 10, 2016, 10:25

Sous réserve de revenus le meilleur taux actuel affiché est 1,30% fixe avec délégation si vous avez 20% d’apport net de frais.

Yves · Février 10, 2016, 10:42

Merci Pierre, et sans indiscrétion auprès de quelle banque?

alain68 · Février 10, 2016, 12:04

pret-en-devises.com => pour se faire une idée sur les zones frontaliere proche de Bale/Jura

mon-taux.com => pour se faire une idée sur la region de geneve (souvent legerement plus bas quelques semaines avant pre-en-devise)

il y a aussi des banques qui parfois vous proposent mieux que les taux de la colone excellent…
donc pas la peine de regarder les colones moyen ou bon… (enfin sauf si vous prospectez le credit mutuel… qui lui est parfois dans une colone immaginaire de ces tableau… genre une colone mauvais ^^ )

jpm · Février 10, 2016, 12:50

quelle banque accepte aujourd’hui une garantie (assurance de pret) en euros pour un pret en CHF ?
car autant il y a quelques années OK, autant maintenant, c’est rare. En tous cas j’ai eu des refus de BPOP, SocGen, CIC, Credit Mut, et CA.

Même avec 120% ou 150%…

Pierre · Février 10, 2016, 2:02

Attention avec le mot « garantie » c’est encore autre chose (on parle alors de garantie hypothécaire ou de caution hypothécaire) que l’assurance

Pour répondre, on ne peut pas généraliser car il y a les politiques des banque, (le niveau de délégation agence, le risque, et la pratique commerciale qui influe, et tout ceci parfois régionalement…

On va dire qu’aujourd’hui, parmi la petite dizaine d’enseignes qui pratiquent le prêt en devise, seules 3 ou 4 acceptent sans trop d’effort la délégation d’assurance (sous réserves commerciales et de la présentation d’un contrat jugé satisfaisant en terme de couverture du risque).

La tendance des quelques banques qui acceptent la délégation est (et c’est judicieux) de majorer le montant d’emprunt pour palier à un effet de change désavantageux.

Et pour chipoter, car le diable se cache dans les détails :

L’assurance emprunteur standard de la banque est calculée sur capital initial donc elle est fixe (ex. 45 € par mois) vous avez un taux ex. 0,18% qui est le taux annuel de coût de l’assurance sur capital initial.
Il est donc fixe que le capital restant à payer soit de 300’000 CHF (en début de prêt) ou 20’000 CHF (au bout de 20 ans), que vous ayez 30 ans à l’achat, ou 50 ans en fin de crédit, le paiement est le même.

Ce taux n’est absolument pas comparable à un taux (amortissable) de prêt, on ne peut pas les additionner !

L’assurance par délégation standard est calculée sur capital restant dû, donc elle est variable. Elle est d’autant plus variable que certains assureurs prennent en compte l’âge de l’assureur (qui va donc augmentant) et le risque lié à la durée de détention du crédit.
Cette assurance peut donc augmenter durant les premières années, alors même que votre capital se réduit !

Pour faciliter la comparaison, l’assureur va vous donner un « taux sur capital initial » qui est totalement virtuel, il s’agit d’un taux moyen sur la durée de détention du crédit mais il ne reflète pas réellement la réalité de vos paiements.

Pour comparer efficacement 2 assurances comparez leur coût total !

Enfin, en France, la durée moyenne de détention d’un bien est de 7 ans env., elle est même moindre en zone frontalière. La réalité est que lorsque vous faites un crédit sur 25 ans, la probabilité que vous meniez ce crédit à son terme est très faible.
Si on veut donc faire le meilleur choix, il s’avère donc nécessaire de calculer spécifiquement le coût de l’assurance sur les premières années de détention.

Si le fait de choisir une assurance déléguée péjore le taux de votre banque (après tout il ne s’agit que de pratiques commerciales), réfléchissez bien au coût total de votre projet avant de vous décider.

Je vais essayer de sortir un article sur les taux du mois rapidement pour le blog. Si vous avez des questions techniques que vous souhaitez qu’on aborde, n’hésitez pas à les indiquer ici, je les traiterai dans l’article.

patapin · Février 10, 2016, 2:43

Oui,

J’envisage de racheter la moitié de mon prêt avec 50% en apport personnel et le reste avec le deuxième pilier.
J’avais déjà mis 45% d’apport personnel (sans toucher au deuxième pilier) au moment de l’achat du bien il y a trois ans.
(Avec ce rachat, il ne me restera plus qu’un quart de la valeur du bien en dette.)

Par la même occasion, je compte bien faire réviser le taux de 2.2 sur 20 ans car la dette serait deux fois plus petite, que nos salaires ont bien augmenté et que les taux sont plus bas. De plus, en principe je n’ai pas de pénalité en cas de rachat anticipé avec mes fond propres.

La question que je me pose est la suivante:
Après un rachat anticipé partiel relativement important, que se passe-t-il au niveau de l’assurance ?
Le capital restant étant divisé par deux, j’imagine que les mensualités de l’assurance devraient changer également non ?

Pierre · Février 10, 2016, 2:48

Si vous avez une assurance emprunteur de la banque (pour la quasi-totalité ce sont des assurances calculées « sur capital initial »), elle ne diminuera pas même si vous soldez 50% de votre prêt.

C’est un point à négocier avec votre banque surtout si vous envisagez de faire réviser l’ensemble du contrat.
Il y a une vraie économie à faire ainsi.

patapin · Février 10, 2016, 4:02

Merci,
C’est notre cas, par contre je ne sais pas si c’est sur le capital initial même si c’est très probable comme vous le dite.
Qu’entendez-vous par réviser l’ensemble du contrat ? Réviser le taux c’est une révision complète avec renégociation/recalcule de l’assurance ?

Notre situation est un peu complexe, car nous sommes tout les deux en indivision et que l’assurance nous couvre avec des garanties différentes. (Je sens que ça va être sportif quand je vais me lancer la dedans les prochaines semaines)

Nous en sommes encore qu’au début de l’emprunt (3 ans sur 20), par conséquent si je rachète la moitié au moment ou la part des intérêt est assez élevé, je pense pouvoir faire une grosse économie. Si par la même occasion je peux obtenir un taux plus bas et que j’arrive a économiser sur l’assurance c’est encore mieux.

Pierre · Février 10, 2016, 5:20

Les quotités différentes ne sont pas un souci c’est courant pour tenir compte par exemple des disparités salariales.
L’indivision, c’est problématique si ce n’est pas clairement défini chez notaire mais sinon ce n’est qu’une formalité.

C’est exactement ça, plus le prêt est racheté tôt plus le gain est significatif.

Si votre contrat précise par exemple : 100€ d’assurance par mois (sur capital initial) et taux de 2% sur 20 ans, ce n’est pas parceque vous allez réduire votre capital de 50% (et la durée d’autant) que la banque est tenue de modifier ces conditions.
Vous vous retrouvez alors avec un montant d’assurance totalement incohérent face au risque supporté, et un taux super élevé par rapport à la durée restante d’où la nécessité de renégocier globalement le contrat.

Vous avez 2 solutions vous partez à la concurrence et vous renégociez l’ensemble du prêt ce qui permet généralement d’obtenir les meilleures conditions (sur le papier car gare aux frais).

Mettons que vous soyez satisfait de votre banque (ça arrive) et qu’elle souhaite vous conserver comme client, vous lui demandez une révision globale du contrat sans frais de révision.
Il est possible que la banque tienne à vous faire payer les frais de remboursement anticipé (compte tenu des taux actuels ils s’élèveront à 6 mois d’intérêt du capital remboursé ce qui devrait être assez faible) ou demande une contrepartie commerciale (ex. assurance, produit d’épargne…).

patapin · Février 10, 2016, 5:50

En effet, nous n’allons pas avoir le choix que de renégocier le tout.

Normalement non car c’était une clause qui fut négociée. Si je rembourse avec mes propres fonds, pas de pénalité. (J’ai pas le contrat sous la main pour voir précisément la clause)
Par contre, vu que je compte me servir de mon deuxième pilier pour compléter le remboursement, je ne sais si ça reste considéré comme mes propres fonds.

En ce qui concerne l’indivision, chez le notaire nous sommes en 70% et 30%. Sachant que j’avais mis un apport d’environ 40% au moment de l’achat, la dette se repartie entre nous a 50/50.
En rachetant la moitié de la dette, j’aurais payé l’intégralité de ma part.
Il ne restera plus que ma partenaire pour les 30% restant et donc pour la dette restante.
Au final, je ne verserai plus rien
Mais je reste dans le prêt par principe pour elle, car je lui dois solidarité (nous sommes PACSé) et pour pouvoir mieux renégocier le taux de la part restante pour elle. Et puis si ça se trouve je n’ai pas le choix.

Satisfait je ne sais pas, mais je n’ai pas de raison de changer.
C’est pour cette raison que j’hésite a repasser par un courtier, car un courtier genre mon-coach-finance, mon-taux n’aura pas beaucoup de marge de manœuvre si la banque lui est imposé

Sauf erreur, après rachat, nous aurons un final un taux d’endettement de 13-15% dans le foyer, pas d’autre dette et 70% du bien déjà payé. Il y a de quoi bien manœuvrer je pense.

Pierre · Février 11, 2016, 9:46

Clairement, le courtier n’interviendra pas dans votre relation avec votre propre banque. Son utilité est de vous détailler s’il y a une offre plus intéressante pour vous.

jpm · Février 11, 2016, 9:57

il faut voir vos 3 options :

renegocier le pret : fréquent, c’est le meme contrat qui continue, avec des modifications de taux. aucun changement d’assurance (quotité ni montant des primes). Il n’y a donc pas « novation » au sens juridique. aucune indemnites de remboursement anticipé (IRA) sont dues, mais les frais de renégociation (non plafonnées par la loi a l’opposé des IRA) peuvent etre aussi élevé voire plus, mais souvent faibles et forfaitaire (500-1000€).
rachat interne par la banque d’origine : rare, c’est un nouveau contrat, nouvelle assurance. Il y a novation. les IRA s’appliquent (6 mois d’interet du capital remboursé en anticipé) sauf si clause inverse dans contrat d’origine.
rachat externe par une autre banque : fréquent, nouveau contrat, nouvelle assurance. Il y a novation. IRA s’appliquent sauf si clause inverse dans contrat d’origine.

pour ce qui est de l’assurance en renegociation (car pas de novation), les primes sont recalculées uniquement si elles sont assises sur le capital restant du, donc uniquement pour des assurances déléguées.

il est crucial de faire A LA FOIS une etude de renegociation ET une etude de rachat EN PARALLÈLE. Ne vous fiez pas aux simulations, obtenez les deux offres de prets officielles, seuls documents qui engagent la banque. C’est ce que fera votre banque pour vous donner le taux renegocié, elle regardera combien ca vous couterait d’aller ailleurs, et se mettra un chouillas plus cher.

P.S. : un courtier ne servira QUE pour un rachat externe, amener parfois un taux plus competitifs et souvent une meilleur evue globale des meilleurs assureurs délégués pour votre profil.

Yves · Avril 6, 2016, 11:11

Bonjour,

Je déterre le sujet afin de connaitre les taux que certains ont pu obtenir hors assurance sur leur récente construction (moins d’un mois). A vos claviers

jpm · Avril 6, 2016, 11:34

c’est un peu réducteur, surtout en ce qui concerne du prêt pour frontalier, car l’assurance peut représenter jusqu’à 30% du cout du prêt. donc ne pas inclure l’assurance aboutit à un résultat biaisé.

il est fréquent de lire ici que la Soc Gen a des taux canons (en ce moment du moins) et une assurance hors de prix, et le CIC (par exemple) des taux presque compétitifs mais une assurance groupe pour certains clients éligibles (bonne santé, peu de kilomètres annuels, etc…) quasiment au niveau des April et consorts.

on sait aussi que rares sont les banques qui acceptent la délégation d’assurance (car couverture en euros et emprunts en CHF) et même en proposant une contrevaleur majorée.