Bonjour tous le monde, j’ai eu quelques réponses déjà grâce à vous tous sur ce forum, mais quelques questions persiste.
Rapide présentation de notre cas:
Tous les deux travailleurs sur Genève, domicilié en France. Pacsé.
Nous payons donc nos impôts sur le revenu en Suisse.
Aucun revenu en France pour le moment.
Nous voulons investir dans un bien immobilier en France, le louer en non meublé.
Notre question est la suivante: peut-on crée du déficit foncier, car sinon nous serons très fortement imposé, car le taux d’imposition sera calculé sur nos revenus suisse si je ne me trompe pas. Mais peut-on crée un déficit foncier qui pourra être directement amputé sur nos seuls revenu français, à savoir les revenues locatif ?
Enfin voilà mon questionnement est le suivant, je ne comprend pas trop comment cela peut fonctionner si nos seuls revenu français sont nos revenus locatif ?
Les travaux liés au logement doivent être facturés avec l’adresse du logement et avec les bons de livraison aussi à l’adresse pour être pris en compte.
Le déficit foncier reportable 10 ans est lié au bien et n’affectera que les impôts sur les revenus locatifs et pas les revenus suisses.
Si vous avez 18000 euros de revenus locatifs annuels en nu, il n’y aura pas d’abattement forfaitaire de 50% qui est lié au LMNP.
La déduction des frais du notaires, des intérêts du prêt est possible avec le LMNP au réel mais je ne suis pas sûr pour la location en nu.
Au minimum, Je vous conseille de faire des simulations en ligne pour l’impact sur les impôts français impot.gouv.fr car vous serez imposé à votre tranche de vos 2 revenus suisses.
Le mieux serait de contacter un comptable qui pourra vous aider pour les calculs.
le barème d’imposition de vos revenus fonciers prend en compte tous vos revenus (donc vos salaires suisses). Vous êtes probablement dans la tranche des 30% voire des 41% de taxation
vous avez donc intérêt à créer du déficit foncier. Il se fait par:
la retenue des intérêts de prêt
la retenue des travaux d’amélioration
Somme des loyers - intérêts de prêt- travaux d’amélioration = déficit
les 10700 premiers euros du déficit génèrent un crédit d’impot (dans votre cas, ne payant pas d’IR sur le revenu en France, le fisc vous reboursera une somme)
Le déficit au dela de 10700 euros est reporté sur l’année suivante.
Vous pouvez vous constituer un capital immobilier sans payer un centine d’IR sur les revenus fonciers tant que vous continuez d’investir.
Le déficit foncier est un déficit soit imputable sur les revenus globaux soit sur les revenus de la même catégorie dont ils sont issus, ici revenus fonciers.
En aucun cas ils ne peuvent donner droit à un remboursement d’impôt (crédit d’impôt).
Donc d’après vous pas de crédit d’impôts comme on me le notifié juste au dessus, mais donc plutôt un déficit que je pourrais amputé sur mes impôts foncier locatif, c’est ça ?
Donc pour faire simple, comme nous n’avons aucun revenu en France actuellement
Si on a des revenus locatif à hauteur de 18000€ annuelle et disons 28000 de charges (travaux, taxe, intérêt…) donc déficit foncier de 10000€
Comment ça se passe ? On aurait donc des revenus foncier et globaux de 18000€ qui donnerais donc disons (si tranche 30% d’impôts, du à nos revenus suisse) environ 5500€ d’impôts à payer auxquels on ampute 10000€.
Donc ça ferais environ 2ans sans payer d’impôts, c’est bien ça, ou je suis à côté de la plaque ?
Donc si je vous suis bien, 18000 de revenu locatif, (travaux + taxe + intérêt…) = 28000 soit 10000€ de déficit foncier, que l’on ampute au 18000€ de revenu locatif annuel. Ce qui veut dire que l’on reste imposable sur 8000€ de nos revenu locatif la première année ?
A vrai dire, j’ai posé cette question au service des impots et il n’ont pas pu répondre clairement.
En fait je préférerai que vous ayez raison.
Par le passé je m’arrangeai toujours pour investir plus ou moins le montant de mes revenus fonciers net afin de n’avoir quasi aucun IR à payer dessus.
L’année d’après et toutes les années d’après, vous continuez de financer des travaux d’amélioration dans ce logement ou dans de nouveaux projets immobiliers. Le but étant que les investissements dans les l’ensemble de vos logements annule vos revenus fonciers.
C’est une spirale sans fin car plus vous investirez, plus vous aurez de logements, donc de revenus donc de nécessité de faire des dépenses d’amélioration.
Cela requiert toutefois d’avoir du cash disponible pour sans cesse investir et faire des travaux. Il y a une économie d’impôt à aller chercher mais en moyenne pour économiser 1€ d’impôt, il faut en dépenser 3.
D’une part il y a les revenus fonciers qui seront là pour cela et d’autres parts il y a un paramêtre dont je prend compte: l’investissement constant augmente la valeur des biens immobiliers. D’un immeuble en passoire thermique on passe à un immeuble très bien isolé avec des matériaux de qualités qui m’éviteront de constamment perdre mon temps à réparer des choses comme des chaudières en panne. Je gagne des locataires heureux qui ne me font jamais chier et me paient toujours.
Le but n’est pas de générer des revenus pendant ma période d’activité professionnelle mais d’assurer une retraite confortable soit sous la forme de revenus fonciers, soit sous la forme de capitaux provenant de la revente d’une partie des immeubles locatifs (cette revente se faisant à ce moment sans plus value à payer).
C’est une stratégie comme une autre. D’autres investiront dans la bourse ou des crypto.
Pour info vous êtes éligible au LMNP même en travaillant sur Suisse : votre foyer fiscal est en France, les revenus Suisses sont pris en compte pour le calcul du plafond LMNP (23k€ ou pour vous 50% des revenus du foyer fiscal)
C’est ce que je fais actuellement, et en couplant ça avec un amortissement de mes deux appartements je ne paye pas d’impôts. L’inconvénient est le passage obligatoire chez un comptable pour rédiger une liasse fiscale en fin d’année, mais rien de bien compliqué/couteux (pour mon cas 350€ pour 2 appartements)
N’hésites pas à m’envoyer un message privé si jamais tu as des questions
Je profite de l’occasion pour préciser que sur de la location meublée en location saisonnière, dès lors que le seuil des 23k€ est dépassé - peu importe le second test - au niveau SOCIAL la personne est considérée comme professionnelle (même si elle reste LMNP au niveau impôt revenu). Ce qui veut dire assujettissement à la sécurité sociale des indépendants en principe.
Mais dans le cadre d’un salarié frontalier assuré en LAMal ou CMU, il ne peut en principe pas cotiser dans deux états différents.
Un point à surveiller pour éviter des problématiques, et à clarifier en premier lieu avec l’URSSAF.
Dans tous les cas, il y aura bien des impôts à payer en France après x années ce qui est normal.
Le but est d’optimiser au maximum tout cela à condition qu’investir en France soit vraiment une solution viable pour un objectif de vie que vous avez.
