Après avoir pas mal épluché internet (et notamment ce forum), j’ai encore qqes doutes sur les ficelles de l’investissement en LMNP en France.
Je suis travailleur frontalier dans le canton de Geneve (donc imposition à la source en Suisse) résidant en France et affilié à la LAMAL. Je souhaite acheter un appart en France pour faire du LMNP mais je n’arrive toujours pas à bien comprendre quelques subtilités. Si j’ai bien compris,
les revenus locatifs seront à déclarer et en FR et en Suisse mais :
Ces revenus s’ajouteront-ils à mon revenu perso suisse pour le calcul du taux d’imposition ?
Ne payant pas mes impots sur le revenu en France, je ne bénéficierai pas de la défiscalisation mais je pourrai jouer sur l’amortissement de mon bien+travaux+meubles pendant 10 ans pour être en déficit et ne pas payer d’impots dessus en France. Que se passe-il au bout de 10 ans (ou bien si je ne suis pas en déficit les premieres années) ? comment sera calculé le taux d’imposition + prélèvement sociaux sur ce bien? avec le taux d’imposition suisse basé sur mes revenus perso+locatifs ?
J’ai lu que pour les frontaliers affiliés CMU, le fait de faire ce genre d’investissement impactait leur cotisation, est-ce aussi le cas pour la LAMAL ? si oui, je veux bien un lien ou des infos svp.
Quels avantages aurais-je à demander le statut de quasi-résident ? (mes revenus sont 100% suisses, hormis mes futurs revenus locatifs bien sûr)
Enfin que se passe-t-il si un jour je change mon statut de frontalier pour aller m’installer dans un autre pays de l’UE ou simplement rentrer bosser en FR ?
Si qqn a été dans cette situation, je veux bien un retour d’experience.
les loyers français ne seraient à déclarer sur Genève seulement si vous pouvez prétendre au statuts de quasi résident. Il faut 90% des revenus du menage suisse donc si vos loyers sont supérieurs au 10% ou si vous avez des dividendes ou des allocations c’est cuit.
Ils s’ajouteront à vos revenus suisses pour recalculer votre taux d’imposition pour impacter les revenus suisses. Comptez quelques centaines de chf.
Lors de cette déclaration, il vous faudra déclarer tous vos comptes et payer la taxe sur la fortune > 85 kchf donc pas toujours rentable.
Mieux vaut simuler l’imposition avant de demander la correction
Merci pour votre message. Ce que vous dites, ça n’est valable que dans le cas où l’on est quasi-résident si j’ai bien compris ? donc pas besoin de déclarer les loyers locatifs en Suisse si l’on est frontalier?
Bonjour,
J’ai acheté un bien qui vient d’être mis en location meublée en France. En tant que frontalier, pas de grosses différences avec les non-frontaliers car je suis résident fiscal francais (je travaille ds le canton de Geneve). La plupart des règles standards s’appliquent.
Bonjour,
je suis dans la même situation que vous ( frontalier Genève )mais à la CMU. Si j’arrive à défiscaliser en LMNP, pas besoin de déclarer des recettes locatives à l’ URSAFF ? J’ai bien compris? Merci
Si vous souhaitez imputer du déficit sur votre LMNP, il vous faudra faire la déclaration au réel.
Savez-vous comment vous serez en déficit sur votre bien ? Quels seront les postes de dépenses qui seront plus important que vos loyer ?
Le mieux est de se faire accompagner par un expert comptable surtout les premières années.
Ouf ! Vous m avez fait peur.
Je viens d acheter donc entre les interets, les frais de copro, le notaire…, ca va aller pour les 1eres annees.
Au réel oui.
Donc le fait d etre frontalier ne change rien ?
Et oui je pense me faire accompagner par JDM2.
Je suis totalement novice et je découvre
Etre frontalier ne change rien hormis le fait qu’il faut absolument que vous soyez en déficit.
Sinon tout revenu de votre LMNP sera taxé au taux d’imposition de vos salaires suisses + revenu LMNP.
Bonjour,
Est-ce que cette règle s’applique également lorsque l’on confie la [lien modéré] à une agence locative, ou seulement lorsqu’on loue directement à un particulier ?
Je profite de la « réactivation » de ce fil de discussion pour poser une question subsidiaire car il y a bcp de confusion sur les divers sites/documents que j’ai consultés concernant les règles du LMNP:
Le statut LMNP nécessite soit d’avoir des revenus locatifs < 23000 euro/an, soit que ces revenus ne dépassent pas 50% des revenus totaux d’activité (salaire+location+etc). Pour un non-résident français, on passe systématiquement en LMP si les revenus locatifs dépassent 23000 euro/an car les revenus étrangers ne comptent pas. Je suis assez certain de cela. Mais quid d’un frontalier travaillant à Geneve donc résident fiscal français ? (et donc déclarant ses impots également en France)
Je réfléchis à faire une 2nde location meublée en France et mes revenus locatifs dépasseront 23000/an mais resteront inférieurs à 50% de mes revenus totaux. Puis-je rester en LMNP dans ce cas ? Impossible d’obtenir une réponse claire sur ce point malgré mes recherches… Si qqn a l’info, je suis preneur ! Merci.
Votre raisonnement est correct, en tant que résident fiscal français, il est tenu compte des salaires suisses dans le second test des 50% car ils sont bien imposables en France (avec toutefois le mécanisme du crédit d’impôt).
Contrairement aux non-résidents pour qui seuls les revenus français sont pris en compte, et donc uniquement les revenus de location meublée imposables en France.
